No Brasil, mais de 68 milhões de pessoas moram em condomínios, algo como 30% da população, segundo dados da Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais (Abrassp). O que poucos sabem é que esse modelo de habitação, popular também no resto do mundo, é bem menos usual nos EUA. 

No modelo brasileiro, o condomínio é comum pois o incorporador normalmente fraciona um edifício em várias unidades e as vende para diversos proprietários. Por outro lado, no modelo tradicional americano (conhecido como “multifamily”), não há a necessidade de formação de um condomínio, pois normalmente um único proprietário é dono do prédio inteiro, ficando responsável pela administração completa do imóvel, incluindo áreas comuns e privativas.

O modelo de condomínio também existe nos EUA, onde são chamados de “condos”, mas a construção de empreendimentos desse tipo recentemente atingiu um dos menores níveis do século, representando apenas 5,4% das novas unidades lançadas, em virtude de dificuldades no financiamento de empreendimentos desse tipo por lá.

Para compreender essas e outras diferenças entre o mercado imobiliário brasileiro e americano, o CEO e cofundador da Lastro, startup de gestão imobiliária, Allan Paladino, explica em detalhes as principais características de ambos os mercados e, principalmente, como as especificidades impactam na rotina de moradores e proprietários. Confira:

Estados Unidos

“Nos EUA, o mais comum é que o incorporador financie a construção de um edifício e, após concluída a obra, continue sendo dono do prédio inteiro. Ele então aluga os apartamentos (ou salas e lajes comerciais) para diversos inquilinos e utiliza o fluxo de aluguéis para amortizar o financiamento contraído, ficando responsável também pela gestão completa do imóvel. Esse modelo normalmente é economicamente inviável no Brasil, em virtude das altas taxas de juros por aqui”, afirma o CEO da Lastro.

Principais características:

• Um único proprietário é dono do prédio inteiro (quando é um prédio residencial, esse tipo de projeto recebe o nome de “multifamily”, mas o formato também é comum para prédios de escritórios, por exemplo);
• O dono da propriedade é responsável pela administração completa do imóvel, incluindo áreas comuns (recepção, elevadores, área de lazer, etc.) e áreas privativas (quartos, sala, cozinha);
• O inquilino normalmente faz um único pagamento para o proprietário que, com o dinheiro recebido, paga as despesas do empreendimento como um todo (impostos, seguro, água, luz, funcionários, manutenção, etc.), os custos de financiamento e remunera o seu investimento inicial.

Brasil

“No Brasil, as altas taxas de juros fazem com que seja mais rentável para o incorporador fracionar o edifício, vender suas unidades para múltiplos proprietários já ao longo do período da obra e, com os recursos recebidos, quitar o financiamento do projeto. A existência de múltiplos proprietários em um mesmo edifício faz com que seja necessária a criação do ‘condomínio’ para gerir certas funções do empreendimento.”, comenta Allan.

Principais características:

• O incorporador fraciona um edifício em várias unidades, que são vendidas para diversos proprietários;
• Cada proprietário se torna, então, dono da área privativa de sua unidade, de suas vagas de garagem e de um “pedaço” da área comum do edifício (e.g. áreas de lazer, hall de entrada, salão de festas, etc.);
• É instituído um condomínio que fica responsável pela administração das áreas comuns e que recebe dinheiro dos proprietários para custear suas despesas;
• O inquilino de um imóvel precisa então realizar diversos pagamentos diferentes: aluguel, condomínio, contas de consumo referentes ao seu apartamento, etc.;
• Para auxiliar o condomínio em suas obrigações, é feita a indicação de um síndico (o “CEO” do condomínio, eleito pela assembleia de condôminos) e, normalmente, a contratação de uma administradora de condomínio (o “CFO” do condomínio, responsável pela gestão de tarefas financeiras, como cobrança das cotas de condomínio e pagamento de despesas).

“O modelo de multifamily se tornou majoritário nos EUA por eles terem um mercado de capitais muito desenvolvido e mais facilidade de acesso a financiamento. No restante do mundo, as condições gerais são mais parecidas com as do Brasil; mesmo em países com taxas de juros mais baixas, a menor disponibilidade de crédito causa efeitos similares”, completa Paladino.

Ainda assim, o modelo tradicional de multifamily americano tem sido progressivamente adotado em outros países e, nos últimos anos, alguns casos surgiram inclusive no Brasil. “Principalmente a partir de 2018, quando a SELIC chegou a 6,5% no Brasil, o modelo de multifamily começou a ser mais explorado por aqui, mas ele ainda representa uma fração muito pequena do estoque total”, finaliza Paladino.