Uma holding patrimonial é uma empresa criada com o objetivo principal de gerir o patrimônio de uma família ou grupo de investidores. Do ponto de vista jurídico, essa é uma empresa como qualquer outra, normalmente assumindo o formato de uma sociedade limitada ou, em certos casos, uma sociedade anônima.

Essa empresa é utilizada para centralizar certos bens de uma família, como ações de outras empresas, imóveis, veículos, obras de arte e outros bens. Concentrar seus ativos em uma holding patrimonial é uma forma de gestão de patrimônio que permite aos investidores centralizar a administração desses bens, além de proporcionar uma maior proteção patrimonial.

Um caso de uso bastante comum no Brasil é a utilização das holdings patrimoniais como forma de tornar mais organizada a administração de imóveis próprios. Nesses casos, essa estrutura pode também gerar benefícios financeiros, como uma eventual redução da carga tributária sobre os rendimentos de aluguéis e valores recebidos na venda de imóveis.

Quais os principais benefícios de criar uma holding patrimonial para administrar imóveis?

Proteção patrimonial: Ao criar uma holding patrimonial, os imóveis são transferidos para a propriedade da empresa, separando-os dos ativos pessoais dos proprietários. Isso ajuda a proteger o patrimônio dos proprietários de possíveis ações judiciais e dívidas pessoais.

Redução de impostos: As holdings patrimoniais, que no Brasil normalmente são  tributadas pelo regime de Lucro Presumido, estão sujeitas a uma alíquota de imposto de renda mais baixa do que as pessoas físicas, resultando em uma economia de impostos. Para se ter uma ideia, no caso de imóveis que possuem receita de locação, se os aluguéis são recebidos por pessoa física, a alíquota de imposto pode chegar a 27,5%, enquanto para holdings a taxa fica entre 11% e 14%.

Melhor governança: Ao transferir seus imóveis para uma holding, a gestão desse patrimônio passa a ser uma responsabilidade da empresa. Assim, é possível criar regras no contrato social que regulam como essas decisões são tomadas e também alçadas de aprovação. Por exemplo: 

• Quem pode assinar os contratos de locação? 
• Qual a regra para aprovar a venda de um imóvel? Essa regra é a mesma para todos os imóveis ou é necessário um “quórum” maior a partir de um certo valor ou para um determinado imóvel?
• Com qual frequência será realizada a distribuição de lucros?
• Qual parcela dos lucros será destinada à manutenção e melhoria dos imóveis?

Planejamento sucessório: Quando os imóveis são originalmente detidos por uma pessoa física, a transferência dele para os herdeiros se dá através do inventário de cada um dos imóveis, o que pode ser um processo longo e burocrático. Além disso, os herdeiros devem arcar com o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e das custas do cartório para efetuar a transferência dos mesmos.

Já quando há a constituição de uma holding patrimonial, os imóveis permanecem na empresa e as cotas da empresa são inventariadas. Isso torna o processo de inventário mais rápido, menos dispendioso e evita que os bens fiquem bloqueados durante esse período, que pode ser longo em certos casos. Nesse caso, os herdeiros devem pagar o ITCMD (imposto sobre herança) sobre o valor patrimonial contábil das cotas, calculado pelo patrimônio líquido dividido pelo número de cotas.

Venda de imóveis: Uma das principais vantagens em se ter um imóvel registrado em uma holding patrimonial é a possibilidade de reduzir a carga tributária na hora da venda. Enquanto uma pessoa física pode pagar até 15% de Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda de um imóvel, uma empresa registrada em uma holding patrimonial pode ser tributada a uma alíquota menor, dependendo da natureza da atividade da empresa e da forma como a venda é realizada.

Como abrir uma holding patrimonial?

Contrate um advogado e elabore o contrato social

É importante contratar um advogado especializado em direito empresarial para ajudar na elaboração do contrato social da holding patrimonial e na escolha do tipo societário mais adequado. A sociedade limitada é, normalmente, a forma mais utilizada, principalmente depois que passou a ser possível a constituição de sociedades limitadas unipessoais (i.e. com um único sócio).

Realize o registro da empresa na Junta Comercial, obtenha o CNPJ e demais inscrições

Após elaborar o contrato social e escolher o tipo societário, é necessário realizar o registro da empresa na Junta Comercial do seu estado, bem como obter o Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) e demais inscrições estaduais ou municipais que sejam exigidas.

Abra uma conta bancária

Como qualquer outra empresa, a holding precisa ter uma conta bancária de sua titularidade para realizar movimentações financeiras e realizar investimentos. Nos últimos anos, com o crescimento de serviços financeiros oferecidos por fintechs e grandes bancos, o processo de abertura dessa conta ficou bem mais fácil.

Transfira os imóveis para a holding

Após a abertura da holding patrimonial, é necessário fazer a transferência dos imóveis para a empresa. Isso normalmente é feito através da integralização desses bens ao capital social da holding, e deve ser registrada em cada um dos Cartórios de Registro de Imóveis onde os imóveis estão localizados.

Contrate um escritório de contabilidade

É importante manter a contabilidade da holding patrimonial em dia e cumprir as obrigações contábeis e fiscais. Em geral, os escritórios de contabilidade tem bastante familiaridade com esse modelo.

Conduza as operações cotidianas através da holding

Uma vez finalizado o processo de constituição, e administração dos imóveis já pode ser realizada através da holding patrimonial. Seus inquilinos devem fazer os pagamentos de aluguel diretamente na conta bancária da empresa, os impostos serão calculados pelo escritório de contabilidade e recolhidos periodicamente e você pode distribuir os lucros de acordo com as regras estabelecidas no contrato social.

Quais os custos para abrir uma holding patrimonial?

Taxas de cartório: Ao realizar a abertura de uma empresa, é necessário pagar certas taxas governamentais, que variam de acordo com o estado e município onde a empresa será registrada. Essas taxas geralmente incluem o registro da empresa, a emissão do CNPJ (ou outro documento equivalente), a inscrição em órgãos regulatórios e outras despesas administrativas.

Serviços de profissionais especializados: Para a abertura de uma holding patrimonial, é recomendável contar com os serviços de profissionais especializados, como advogados, contadores e consultores financeiros, que podem auxiliar em todas as etapas do processo. Esses profissionais cobram honorários por seus serviços, que podem variar de acordo com a complexidade do processo, a região e a reputação dos profissionais.

ITBI: O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um imposto municipal que incide sobre a transferência de propriedade de um imóvel. A alíquota varia de acordo com a cidade em que o imóvel está localizado, e geralmente é calculado com base no valor venal do imóvel.

A aplicabilidade do ITBI sobre essa transação e o seu valor de referência são temas que recorrentemente são discutidos no sistema judiciário brasileiro. A recomendação nesse caso é: (i) de forma conservadora, considerar os custos de ITBI na análise de viabilidade financeira da holding patrimonial e (ii) consultar um advogado especializado no tema para entender melhor o seu caso específico.

Custos de manutenção: Após a abertura da empresa, é necessário arcar com certos custos de manutenção, que incluem o pagamento de taxas anuais e outras despesas administrativas, como a elaboração e o envio de relatórios contábeis e fiscais.

Quando vale a pena abrir uma holding patrimonial?

Para que a constituição de uma holding patrimonial seja atrativa, é necessário que haja um valor mínimo de aluguel recebido mensalmente, de forma a diluir os custos relacionados à abertura da empresa e à sua manutenção. De forma geral, pode-se dizer que esse processo começa a ser vantajoso a partir de um patrimônio imobiliário de R$ 5 milhões, tornando-se ainda mais atrativo à medida que esse valor aumenta.

Contudo, essa decisão deve ser baseada em uma análise financeira cuidadosa, levando em consideração diversos fatores, como as perspectivas de crescimento do patrimônio, a carga tributária incidente sobre os rendimentos e o patrimônio e os custos específicos de cada processo, além do valor intangível de benefícios como a proteção patrimonial, a melhor governança sobre os ativos e o planejamento sucessório organizado.

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